아파트 대신 ‘소규모주택정비’? 정부가 밀어주는 새로운 도심 재생 전략 5가지

아파트 대신 ‘소규모주택정비’? 정부가 밀어주는 새로운 도심 재생 전략 5가지

도심에서 내 집 마련을 꿈꾸는 많은 사람들은 빌라와 아파트 사이에서 고민합니다. 편리한 주거환경을 생각하면 아파트를 선택하고 싶지만, 비싼 가격때문에 쉽게 손에 닿지 않는 경우가 많죠. 하지만 빌라도 잘만 고르면 후에 아파트로 변신할 수 있습니다.

 

최근 정부가 속도를 내고 있는 ‘소규모주택정비 사업’은 제3의 선택지로 주목받고 있는데요, 이 글에서는 부동산 전문가의 분석을 토대로, 이 새로운 도시 주거 방식이 지닌 다섯 가지 핵심 포인트를 알아보겠습니다. 여러분들께 도움이 되면 좋겠습니다.

1. 우리 동네 ‘빌라촌’, 알고 보면 40년 된 도시 문제의 현장

소규모주택정비사업

지금 우리가 흔히 보는 ‘빌라촌’은 1980년대 중반 주택난을 해소하기 위해 대량으로 공급되면서 형성되었습니다. 당시에는 아파트를 짓는 기술이 좋지 않고, 빨리 많은 인구의 주거를 해결해야 했기에, 3~5층의 빌라를 많이 지었죠. 하지만 30년 이상이 지난 지금, 그 당시 붉은 벽돌로 지었단 대부분의 빌라는 노후화가 심각하고 주차 공간과 편의 시설이 절대적으로 부족한 상황이 되었습니다.

 

주거 환경 개선이 시급한 이유가 바로 여기에 있습니다.

좁은 부지에 세대가 밀집한 구조로 인해 일조권, 채광, 통풍이 불량하고, 노후화된 설비로 인해 화재와 안전사고 위험도 증가했습니다. 이러한 문제를 근본적으로 해결하기 위한 대안이 바로 소규모주택정비 정책입니다.

2. ‘재개발’ 대신 ‘소규모 정비’

대규모 재개발이 복잡한 절차와 긴 시간으로 진행된다면, 소규모주택정비 사업은 주민이 직접 이끄는 빠르고 실현 가능한 대안입니다. 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 근거하여 2018년부터 시행된 이 사업은 네 가지 유형으로 구분됩니다.

• 자율주택정비사업
• 가로주택정비사업
• 소규모재건축사업
• 소규모재개발사업

이 사업의 가장 큰 장점은 ‘속도’와 ‘주민 참여’입니다. 별도의 정비구역 지정 절차 없이 주민들이 합의체나 조합을 구성해 직접 사업을 추진할 수 있습니다. 이는 복잡한 행정 절차를 간소화하면서, 주민이 중심이 되는 도시 재생 모델로 평가받고 있습니다.

3. 단순한 재건축이 아닌, 도심 속 ‘착한 가격’의 새집을 공급하는 해법

소규모 정비 사업은 낡은 집을 단순히 고치는 것을 넘어, 도심 내 양질의 주택을 공급하는 중요한 수단으로 자리 잡고 있습니다. 특히 교통 접근성이 높고 직장과 학교가 가까운 도심 지역에서 청년과 신혼부부에게 선호도가 높습니다.

무엇보다 이 사업을 통해 공급되는 주택은 대단지 아파트보다 상대적으로 저렴해, 주택 시장 안정화에 기여하고 있습니다. 서민의 내 집 마련 부담을 완화하는 정책적 효과도 큽니다.

4. 그동안은 왜 지지부진했을까? ‘사업성’이라는 보이지 않는 벽

그동안 소규모 정비 사업의 가장 큰 걸림돌은 ‘사업성’이었습니다. 사업 규모가 작아 수익성이 낮고, 대형 건설사들이 참여를 꺼리는 경우가 많았습니다. 이로 인해 주민들이 직접 추진해야 하는데, 현실적으로 역량과 자본이 부족한 경우가 많았습니다.

이를 해결하기 위해 정부는 공공 참여와 공공 지원 체계를 강화했습니다. LH 등 공공기관이 공동 시행자로 참여해 사업 안정성을 높이는 ‘공공 참여형’ 모델, 그리고 조합 설립부터 자금 조달까지 전 과정을 지원하는 ‘공공 지원형’ 모델이 대표적입니다. 또한 주택도시기금을 통해 총사업비의 최대 70%까지 연 1.5%의 저리 융자를 지원해 사업성을 높이고 있습니다.

5. 문턱은 낮추고 지원은 늘린다

정부는 소규모 정비 사업의 활성화를 위해 다양한 제도적 완화책을 도입했습니다.

• 가로구역 요건 완화: 도로로 완전히 둘러싸이지 않아도 기반 시설 계획만 제출하면 사업 추진이 가능해졌습니다.
• 주민 동의율 완화: 조합 설립 요건이 완화되어 사업 추진이 더욱 수월해졌습니다.
• 통합 심의 간소화: 여러 절차를 통합하여 사업 기간을 수개월 단축할 수 있습니다.
• 사업성 개선: 공공 기부채납 임대주택의 인수 가격을 현실화하여 주민 부담을 줄였습니다.
• 용적률 완화: 사업 활성화를 위해 추가 인센티브가 부여됩니다.

이러한 제도 개선으로 인해 소규모 정비 사업은 앞으로 더 많은 지역에서 빠르고 안정적으로 진행될 전망입니다.

결론: 아파트를 넘어 우리가 살고 싶은 도시는 어떤 모습일까?

소규모주택정비 사업의 궁극적인 목적은 단순히 새 건물을 짓는 것이 아닙니다. 더 다양하고 지속 가능한 도시 주거 모델을 만드는 것입니다. 이를 위해 물리적 환경 개선뿐 아니라, 마을 관리 협동조합을 통해 공동체 기반의 주거 서비스를 강화하는 방향으로 발전해야 합니다.

아파트 중심의 획일적인 도시 구조를 넘어, 지역의 개성을 살리고 생활의 질을 높이는 새로운 형태의 주거 공간이 필요합니다. 지금 우리가 고민해야 할 것은 단순히 ‘어디서 살 것인가’가 아니라, ‘어떤 방식으로 함께 살 것인가’입니다.

도심 속 새로운 주거 해법, 소규모주택정비 사업을 통해 당신의 동네가 달라질 수 있습니다.

 

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소규모주택정비사업

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